保利发展控股集团战略研究院院长吴定金:市场恢复还需政策维持 行业信心提升最重要

发布日期:2022-08-26 06:49    点击次数:109

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  每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

  在房地产市场整体下行的当下,怎样才能重拾信心再出发成为行业共同面对的课题。

  克而瑞的数据显示,今年7月,百强房企销售操盘金额5231.4亿元,略高于上半年月均水平,环比降低28.6%,降幅较往年30%左右的平均水平基本持平;同比降低39.7%,降幅略有收窄。目前,市场整体需求和购买力疲软,短期内房企去化压力仍然较大。

  日前,保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金在接受《每日经济新闻》记者面访时表示,信心的恢复很重要,目前整个市场对于行业的信心虽说有一定提升,但仍处于低位。从稳经济的角度出发,下半年仍需要加码政策稳定、恢复整个市场。

  一二线部分政策可调整

  吴定金认为,当下的市场只能视为是在阶段性的恢复,而这种恢复还不太牢靠,可能还需要政策进一步的维持,甚至还要加码。另外,对于舆论的正面引导、行业信心的恢复也很重要,下半年对很多房企而言销售端、融资端能否得到改善至关重要。

  “虽然6月份市场有一些反弹,但主要集中在大中城市的核心区。除了这些区域外,大部分区域其实并没有明显改善,所以这些还是需要引起重视。希望能有更大的动作去稳定市场,对这个行业也要做一些更大的支持,我们认为这个很重要,否则市场可能会延续下行。”

  据中指研究院不完全统计,2022年7月单月,多地累计出台93条房地产调控政策,在7月28日政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”后,各地政策松动继续向一二线城市扩展,政策力度也有逐渐加大的趋势。

  8月12日, 福彩快三全天计划苏州、无锡相继出台限贷松绑政策,苏州二套房首付比例由贷款结清50%、贷款未结清80%,分别下调至30%、60%;无锡则将二套房首付比例由贷款结清40%、贷款未结清60%,下调至30%、50%;8月20日,上海临港新片区再次优化购房政策,非本地户籍区域内社保缴满1年可购1套房。

  吴定金表示,在政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”下,政策可以针对一些一二线城市进行部分调整。比如一些针对当时市场过热时设计的临时性、限制性的措施,限价限购政策等。从目前的市场结果来看,部分区域的市场价格已经低于限价。

  “另外,应该去考虑到用市场化的手段来解决核心区、高端市场的价格问题,而对于刚需改善类可考虑参考中位数价格,以保持价格稳定。”

  在吴定金看来,现在整个房地产市场已经回归“居住”属性,在这种背景下,市场可以多关注刚性需求、改善需求、多元化需求、租赁需求、跟居住相关的服务需求。因此,购房者相较以往,也更关注自身真实需求,关注房子所在地段的成熟度和教育、医疗、商业、公建等配套的成熟度,这也证明整个房地产市场发展方向也在走向成熟。

  关注民营房企生存状况

  近期,是否要以现售制度取代预售制度、预售制度是否该取消等问题,一度成为行业关注的焦点。

  “预售制度本身实际上没有任何问题,其对于当前的房地产市场有更加明显的意义,只是在执行层面可能存在偏差。”吴定金认为,关于部分预售楼盘引发的延期交房等相关问题,根本原因在于问题房企本身,而不是预售制度。

  这一观点的依据是,房地产本身是大宗商品,对于这类大宗商品包括房子本身在内,其实主流经济体都是采用预售制。因为预售制度能够起到提前去测试和了解市场的作用,做到以销定产。如果是现售,等房子都建好了、成本都花了但是卖不掉的话已经晚了。当然,如果想做也可以实行部分现售,但没必要整个行业“一刀切”地强推现房销售。

  吴定金补充道,民营房企现在实际上都是在为生存而战,销售端和融资端都需要有实质的改善。行业也应该多关注民营房企的生存状况,切断持续爆雷、冲击整个信用体系的传导链条。对于已爆雷的企业,重点转向“保交付、保民生”;对于未爆雷、资金趋于紧张的房企,可加大融资支持力度,紧急注入一定的流动性,让企业存活、运转起来,这样的投入成本(相比爆雷后)相对少一些,可以起到四两拨千斤的作用。楼市进入买方市场,叠加资信等因素导致越来越多的房企失去投资能力,土地市场也随之进入买方市场。

  克而瑞研究中心数据显示,7月份,在核心城市通过“牺牲规模、提高质量”的让利之下,土地市场呈现量跌价涨。企业拿地层面,并未较上半年出现显著变化,仍有近四成房企投资停滞,即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖,但拿地依旧是央国企及地方城投平台等老面孔,民企持续“隐身”。

  吴定金指出,目前行业最需要的还是信心的提升,这个时候要把信心的提振作为一个重要的事情来做。对于一些没有爆雷但资金紧张的房企还是要给予一些关注或支持,这也非常有利于行业的良性循环和房地产的稳定发展。

  “下半年,房企在入市节点方面还是要尽量把握更多的销售期,能够提早入市就会延长扩大销售市场,能往前赶的尽量往前赶。”

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责任编辑:何松琳



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